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    年前,中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》,由于取消了不少限制性的规定，使房地产信托的融资功能大为提高，在湖南，甚至出现了40余家开发商排队申请房地产信托资金的情景。可以预料，随着此扇闸门的开启,房地产业又多了新的融资渠道，其资金短缺问题将得到有效缓解。
据湖南省信托投资有限公司信托管理总部总经理刘格辉介绍，湖南省信托投资有限责任公司(简称湖南信托)自2003年3月26日推出第一个房产信托产品，为长沙市枫林绿洲住宅项目提供信托资金后，短短一年多时间，湖南信托先后为新外滩、德胜国际商业广场、颐美现代城、新成大厦等一批房地产开发商提供信托资金，受托资产总量从2003年的3.3亿元，飙升到2004年的13亿元。刘格辉认为，按照目前的趋势，2005年湖南信托受托资产总量将突破20亿元大关。

    银行退信托进，救了开发商乐了投资者

    对于房地产信托的发展，几乎所有接受采访的业内人士都会提及央行121号文件的作用。

    长沙阳光100国际新城副总裁林一认为，央行121号文件要求房地产开发商自有资金必须达35％，且“四证”齐全才能申请贷款，这实际是提高了贷款门槛，使一些房地产商被排除在银行贷款大门之外。其实，对于房地产开发企业来说，在取得“四证”前，需要大量资金交纳土地出让金、建设准备金等，这个阶段往往是房地产企业的资金饥渴期。

    湖南凯达集团董事长乐根成认为，正是由于政策的巨变，才给房地产信托提供了绝好的市场机会。虽然信托产品融资成本比从银行贷款要高，贷款利率一般在银行同期贷款利率上再上浮10％，但开发商仍然对房地产信托充满期望。他们说，“等待银行开闸放水的机会成本也许更大，与其坐以待毙，不如另寻出路”。

    目前湖南房地产市场的投资回报率至少在30%以上，一位已得到房地产信托资金的开发商表示：“是湖南信托及时接上了银行撤出后我们已断裂的资金链，是他们救了我们的驾。没有这些资金，我们也许就是死猴子了。”

    与开发商亟待信托资金“救驾”相映衬的是，房地产信托的推出也成为湖南投资者追捧的热点。湖南信托推出的几千万甚至上亿元资金份额的房地产信托产品，往往不到两周时间就被预约一空。

    据湖南省建行理财中心理财师何璐璐分析，房地产信托如此受欢迎主要是回报丰厚。当前湖南市场上发行的房地产信托产品期限大多为1至2年，预期年收益率普遍接近5％，而银行人民币存款利率3年期为3．24％，两年期只有2．7％；1年期人民币理财产品则在3％左右，与银行存款、国债、人民币理财产品等相比，房产信托的预期收益明显要高出一大截。湖南信托发行的第一个集合资金信托计划（枫林绿洲住宅项目）已于2004年4月28日兑付，预计收益率为４．３５％，实际收益率为４．４６％。湖南信托随后推出的颐美现代城、德胜国际商业广场的预期收益率则上升为一年期4．5％和两年期4．68％，而正处于募集期的新成大厦信托计划更是创出预期收益新高，其一年预期收益率为4．8％。一年半预期总收益率高达7．2％。

    湖南省信托投资有限责任公司资金信托部经理曾慧认为，由于信托融资不像增发、配股、可转债那样有许多限制条件，要经过漫长的报批程序，信托产品则筹资周期较短，只需要委托人和受托人自主商定，其设计、发行速度非常快，正好可以弥补房地产商融资渠道的匮乏，成为开发商独辟巧径的一条融资大道，这是湖南省房地产信托产品受到热捧的重要原因。

    市场广阔手段灵活 房地产信托借风走红

    在采访中刘格辉认为，房地产信托的投资手段灵活多样，可依据房地产项目的需要来设计不同的投资方式。比如，像新成大厦暂时四证不全，即使项目前景很好，短期内也难以通过贷款形式融资。湖南信托则通过股权融资的方式介入这个房地产项目。“作为全国首个以集合信托资金入股的股权投资房地产项目，我们以信托资金参股新成大厦，以占股50．35％的比例成为大股东，并入主公司董事会决策层，直接监控资金和介入楼盘开发建设。”根据合同条款，湖南信托将成为房地产开发商的短期股东，一旦信托计划期满，开发商按溢价回购。刘格辉说，即使出现开发商到期不能溢价回购信托资金股份的情况，因为湖南省财政厅直属的湖南财信投资控股有限责任公司已为开发商的股权购买行为提供担保，在开发商不能按约履行购买义务时，由该公司承担连带担保责任。开发商则以股东所持公司股权以及项目在建工程作为购买担保的反担保。

    由于好的房产项目税后利润率一般比较高，并有包括购买担保等风险防范措施，刘格辉认为，新城大厦一年半期7．2％的预期收益应该可以实现。湖南信托在去年12月12日推出的友谊晶珠商业广场经营权信托受益权转让产品，眼下也受到投资者的高度关注。按照双方签订的合同，衡阳晶珠置业有限公司将其合法拥有的对友谊晶珠商业广场三层物业，共30000平方米的商铺经营权委托给湖南信托设立财产权信托，衡阳晶珠置业有限公司取得该信托项下全部信托受益权后，将其享有的信托受益权委托湖南信托转让给投资者。整个信托产品转让期为三年，衡阳晶珠置业有限公司将得到3000万元的信托资金，用于投资友谊晶珠商业广场第四层的装饰和建设。按照规划，第四层为酒店、会所、中西餐厅和咖啡厅，预计开业后的年营业额将达到4500万元，年利润额达到2000万元。

    衡阳晶珠置业有限公司信托受益权转让之前，三层物业所有商铺已全部出租给友阿集团、肯德基、中国移动、中国银行等知名公司，每年可收取租金1000多万元。自2005年1月22日起至2008年1月21日，投资者预计年收益率为5.2％。衡阳晶珠置业有限公司承诺到期无条件溢价回购信托受益权，并提供三层物业评估价为6033万的商铺作回购抵押担保。

    降了门槛 少了限制 信托产品将不断出新

    湖南信托于2002年12月经中国人民银行核准重新登记，是目前湖南省唯一保留的信托投资机构，公司资产总额超过40亿元人民币，其投资者80%以上为个人，机构只占很小一部分。此前，由于受信托规模不超过200份限制，信托产品门槛一般较高，投资起点至少为5万元，有些产品的起点甚至达20万元以上，而目前银行理财产品的投资起点大多在１万元左右，高门槛成为中小投资者投资信托产品的“拦路虎”。银监会新近发布的信托投资公司《暂行办法》规定，信托公司满足一定条件可不受200份合同限制，这意味着单份信托产品的数额将降低，原先受到高门槛限制的中小投资者将有机会通过信托分享房地产的丰厚利润。湖南信托今年将会向全省14个地市纵深发展，不断推出新产品，从而满足全省各地、各类投资者的不同需求。

    据了解，我国城乡居民储蓄余额已突破12万亿元大关，如此巨大的储蓄余额正在寻求它的投资目标。如果通货膨胀的压力不能得到有效缓解，加之诸如股市等其他投资渠道的不顺畅，房地产投资势必成为未来居民投资的热门之选。而房地产信托独特的制度设计、避税、财产隔离以及政策规避的功能，加上其创新性、灵活性、收益性的特点，对于融资方和投资人都具有很强的吸引力，房地产信托的继续走红将是趋势。